房产调研报告
在当下社会，越来越多人会去使用报告，写报告的时候要注意内容的完整。那么报告应该怎么写才合适呢？下面是小编精心整理的房产调研报告，希望对大家有所帮助。
房产调研报告1
住房公积金管理得好与坏，直接关系到广大干部职工的切身利益，也是最受人们关注的社会热点和焦点问题。为此，我们组织部分县政协委员对我县住房公积金的管理情况及干部职工反映最强烈的问题进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、全县住房公积金缴存情况
我县自xxx年参加住房公积金以来，截止20xx年月6月30日止，全县共有184个单位，8209人参加缴存住房公积金，共归集住房公积金：5087万元，其中，累计个人住房公积金提取额：1261万元，定期存款：2450万元，活期存款：523万元，贷款余额：853万元，（自参加住房公积金以来，发放贷款348笔共1185万元），现有住房公积金：3826万元，历年住房公积金增值收益72万元。缴存比例：
①县财政供养人员：按工资收入的5%缴交；
②企业缴存比例皆超过5%，个别甚至达到20%。住房公积金缴存人数从xxx年开始逐年增加，缴存的住房公积金也逐年上升。
二、管理运作情况
XX年来，县房产管理部门对住房公积金的管理，从总体上来看还是好的。一是能够认真贯彻落实国务院350号令精神，遵循“住房委员会决策，住房公积金中心运作，银行专户存储，财政监督”的原则，逐步建立和完善各种管理规章制度，特别是建立了公积金贷款会议审批制，为贷款安全提供了制度保障。二是在住房公积金提取和使用方面，也能按照全省统一的操作流程实施管理，对历年公积金增值收益的72万元的使用，除提取20万元作为贷款风险准备金外，其余用于管理费和建设廉租住房的补充资金，至今没有发现违规管理使用住房公积金的问题。总而言之，我县在机构设置、缴存、提取和使用、接受监督等方面的工作都日趋完善，特别是在县房产管理局的不懈努力下，参缴住房公积金人员的住房环境得到了不断改善，全县住房公积金工作取得了一定的成绩，并且走在了全省各县市的前列，受到了省主管部门的表扬。
三、存在问题
（一）没有给部分缴存户发放实名制储蓄卡，个人知情权得不到充分体现。我县的住房公积金在建设银行和工商银行x支行开设了专户，工商银行已给其负责的乡镇和教育医疗及企业单位缴存个人发放了储蓄卡，缴存户随时可以查询缴存情况。但建设银行x支行至今尚未发放个人储蓄卡，造成其负责的机关事业单位缴存户无法晓知个人缴存数额和财政配套数额的详情，缴存户要求建设银行尽快发放个人储蓄卡。
（二）房改收入资金使用不够透明。全县收入的房改资金有多少，用于建设文明小区的资金有多少，现在还剩余多少，这些情况审计、纪检、公安、检察等部门都已审核过，但没有在一定范围内进行通报。
（三）规章制度和办事程序没有及时上墙，给服务对象带来不便。县房产局虽然建起了新的营业大厅，改善了服务环境，但是没有及时把住房公积金的各种规章制度和有关事项的办理程序张贴在墙上，不利于缴存户办理有关公积金的各项事宜。
四、几点建议
（一）县住房公积金主管部门要督促建设银行尽快发放实名制储蓄卡，还住房公积金缴存户的知情权。据了解建设银行已计划发卡，希望抓紧做好此项工作，因为现在计算机网络技术十分发达，发卡并非难事，如果再拖是没有理由的。
（二）要建立和实施好基础性工作制度。一是各缴存单位要认真审核上报“住房公积金缴存名册”；二是县房产管理局要向缴存单位发放《住房公积金手册》，由单位发放到缴存户个人手中；三是年终各单位要将“住房公积金职工个人情况核对表”公布，让单位的缴存人员核对《住房公积金手册》的缴存情况，看是否相符。
（三）县房产管理局每年应该向社会公布全县住房公积金的增值收益和使用情况。公开的内容包括：按规定提取的贷款风险准备金，提取的管理费和用于廉租房的补充资金等，以便缴存户监督。
（四）要提高我县住房公积金的缴存比例。按政策规定，财政供养人员的缴存比例不得低于5%，不能超过12%。据了解，省直机关的缴存比例已提高到8%。x市去年7月份起也按8%的标准缴存，而我县的缴存比例仍处在最低的底线。因此希望县委、县政府能够把我县的住房公积金缴存比例提高到8%。根据地方财政收入状况，逐年提高缴交比例，让广大干部职工享受到更高更好的住房公积金待遇。
（五）建议按国务院颁布实施的《住房公积金管理条例》的有关规定和全省的统一做法，把我县现在实行的“一月一定”的住房公积金缴存标准核算时间改为“一年一定”，以便简化财政、房产和银行等部门的操作程序。
（六）县房产管理局要加大住房公积金的宣传力度，让更多的人懂得参加缴存住房公积金给个人带来的益处。如参加住房公积金缴存可以申请公积金贷款购房，每笔贷款可高达30万元，年限长达30年等。只有广泛深入的做好宣传工作，才能促进住房公积金的不断发展。
房产调研报告2
为全面了解我县建筑房产企业经营现状，有针对性地做好建筑房产企业入库统计工作，县统计局组织专人对接县住建、规划、国土等部门，深入建筑房产企业及项目建设一线开展专题调研，现将相关情况报告如下。
一、企业基本情况。
（一）已纳入统计名录库企业。
1、建筑企业。
截至20xx年xx月（下同），我县纳入统计名录库的资质以上建筑企业11家、建筑劳务企业1家，其中，二级资质的7家，三级资质的4家，20xx年实现建筑业总产值44亿元，20xx年前三季度实现建筑业总产值4xx亿元。
2、房产开发企业。
我县纳入统计名录库的资质以上房产开发企业19家（20xx年新入库4家），其中，二级资质的3家，三级资质的12家，暂定级4家，20xx年完成投资xx亿元，20xx年前三季度完成投资xx亿元。
（二）未纳入统计名录库企业。
1、建筑企业。
在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的建筑企业有16家，其中本地4家，外地12家，据推算全年可实现产值约20亿元）
2、房产开发企业。
在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的房产开发企业有12家，其中本地2家，外地12家，据统计已开发项目计划总投资约45亿元。
（三）退出统计名录库企业。
因我县2家建筑企业、1家房产开发企业资质未年审，被省住建厅注销资质等级证书先后退出统计名录库。
二、外来企业入库制约因素。
按照《国家统计局关于印发统计单位划分及具体处理办法的通知》中第十条规定，外来法人单位下属跨省的分支机构，并具备一定条件的，经与分支机构上级法人单位协商一致，并经国家统计局认可，可视同法人单位处理，纳入生产经营地统计。为摸清我县外来企业从事的生产经营活动情况，今年4月，我们进行了专题调研，结果表明若要具体实施还存在着一些制约因素。
（一）坚持本地注册对外来企业没有强制约束力。
外来企业在从事生产经营活动，只受业务范围和项目规模约束，不受地理区域限制。住建部《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》规定：建立统一开放的市场体系，规范备案管理，不得排斥、限制外地企业进入本地区的准入条件，不得强制外地企业参加培训或在当地成立子公司等。这对坚持本地注册带来了政策制约。
（二）坚持本地注册导致企业资质受限。
外来企业在注册、入库，需更名申报，这将与该企业在参与我县招商、投标活动中使用的原名称不符，且企业资质亦与项目招标要件不符，自动失去竞标资格。
（三）坚持本地注册影响后期监督管理。
外来注册企业具有流动性，工程竣工后若再无项目，则会转向异地发展。若该企业破产或资质被注销，其开发建设的项目一旦出现建设质量或配套设施问题，追责难以找到责任主体，可能会带来诸多信访矛盾和遗留问题。
（四）坚持本地注册带给外来企业管理成本增加。在建筑房产开发市场竞争中，三级及以下资质企业的利润空间越来越薄弱，外来企业因工程量少、不持续而不愿注册。即使走资质升级增项途径，至少需要2至4年时间，且在注册资本、经营业绩、专业人才等方面要求更高，制约企业发展壮大。
（五）坚持本地注册易受原注册地干扰。
按照统计制度，建筑业产值和房产投资纳入注册地统计。在我县的外地企业除建筑业国税、房产开发企业所得税上缴注册地外，其余税费均上缴我县。若外来企业在申请注册，原注册地出于地方保护角度，既会在承办相关手续中设置障碍，也会通过约谈当地企业等方式干扰企业在异地注册。
三、企业发展现状。
（一）生机旺盛型。
此类企业抓住了机遇，盘活了资源，通过升级增项不断发展壮大，制定了明晰的中长期发展规划，步入了可持续发展的良性轨道。如新南国房产计划3年内组建集团公司，5年内进入市五强，二十年内实现产值200亿元，进入省20强；发响建司计划在今年12月将资质升为总承包一级，力争年产值2。5亿元以上，上交税费900万元以上。
（二）维持现状型。
此类企业受困于自身现状，资质迟迟未能升级，占有市场份额不多，实施项目规模不大，且依赖挂靠项目，缺乏发展后劲，业绩近几年无大的提升。；三建司承建项目大多集中在区乡，规模小，种类杂。
（三）转向发展型。
此类企业发展到一定水平后，主营业务活动的收入和利润大幅下降，生产经营受到影响和制约。市场前景不明朗，不乐观，生产经营活动已开始向其他领域转移。如明悦房产建龙熙国际酒店，经营活动开始向酒店服务业和社区物业管理转移，以解决公司员工的社会保障问题。
（四）萎缩低迷型。
此类企业一般是先有项目再相机成立，在经营完项目后便陷入困顿，无强力经费支撑，无人才技术保障，无后续项目实施，有日趋名存实亡的危险。如江州房产资质三级，工程技术人员仅3人，20xx年无工程项目，市场生存力弱；高品房产在开发完伴山风景项目后，目前没有新项目开发。
四、困难和问题。
（一）资金压力大，本地企业运转困难。
一是垫资情况普遍。建筑市场急剧膨胀，使一些项目单位在工程发包时，将能否垫资作为考察企业实力和签订合同的重要条件，有些工程项目垫资高达90%，而当局BT项目多是全垫资。
二是工程款项拖欠。项目在建时，企业难按工程进度收到相应资金，竣工后也被长期拖欠，使预期效益受损，即使再有项目也无力承接。
三是企业融资困难。在国家对建筑、房产开发业紧缩银根的大环境下，企业贷难、贷贵，走民间融资途径则利率更高；四是税费收取较高。除基本税费外，另有残保金、工会经费、资源费等，大约占到了资金总额的十分之一；五是销售有价无市。房产开发项目竣工后，很长时间内供过于求，形成住房高空置率，造成资金回笼缓慢。这些问题缠绕交织，影响企业自身造血功能和企业发展壮大。
（二）资质升级难，本地企业发展受限。
一是缺乏人才支撑。企业资质等级越高，人才要求越严格，高级职称人员、中级职称、基本技术人员等有明确的数量限制和资历限制，现实中符合条件的人才严重不足。
二是缺乏业绩支撑。企业以前碍于实力，做的业绩较难符合要求，比如申报建筑企业一级资质，必须提供近5年工作业绩，且工程规模至少满足“修建25层以上的房屋建筑工程”等4项必备条件。
三是缺乏资金支撑。不同等级有不同的注册资金约束，比如申报房产开发一级资质，企业注册注册资本不低于5000万元，实际情况让人望而却步；四是缺乏设备支撑。企业升级必须要具有与资质等级相适应的施工机械和质量检测设备，原先的设备设施已然不够，补充购置无形中会加大资金压力。企业长期不能升级，发展停滞便不可避免。
（三）市场竞争烈，本地企业利润薄弱。
一是项目招标僧多粥少。随着城乡建设高速发展，外来企业越来越多，有的建立了项目部和分公司，同一个项目十数家企业竞争已屡见不鲜，“抢食”现象不仅比拼实力，更比拼忍耐，继而引发残酷的价格战。
二是承揽工程有心无力。我县无一家一级、特级资质企业，承揽范围受到限制，在重大项目的招投标中，与外来企业实力悬殊，几乎没什么机会，只能被迫向乡镇发展，寻找剩余机会，甚至有时依赖挂靠项目支撑。一些外来企业中标后，将项目分解卖给本地企业做，既转嫁了风险，又坐收差价之利。
三是“三违”冲击雪上加霜。集中表现在一些中小规模的项目，为追求“短平快”，常被发包给无承揽资质的个体施工队、服务队。在暴利的诱惑驱使下，房产开发领域“三违”（违法用地、违法建设、违法销售）现象突出，乡镇小产权房屡禁不止，严重冲击着县域房产市场。
四是成本抬高无可奈何。一些建材业主垄断建材市场，以种种理由恶意哄抬砂石、水利、钢材等价格，严重扰乱了正常的市场秩序，增加了生产经营成本，极大压缩了企业利润空间。
（四）预测预警弱，本地企业风险难料。
一是宏观政策预警弱。国家调整宏观经济政策，必然会影响到建筑房产的经营发展，而研究国家政策及投向一直是本地企业软肋。
二是安全评估预警弱。在竞标选择项目上，企业往往注重的是规模和效益，而忽略从项目与企业实际进行严格的安全评估，项目到手后勉为其难，以致安全风险难控、合同履行艰难，企业形象受损。
三是融资投资预警弱。行业特点决定了建筑、房产开发企业需要大量资金运转，投入规模增速快，而企业承接项目更多依靠银行贷和民间融资，资产负债率始终处于高位，一旦资金链断裂，后果难以想象；四是市场前景预警弱。基于房价上涨预期，一些投机性购房营造繁荣假象，助推房产开发企业急功近利，不把握市场环境变化，不遵循经济规律盲目上马开发，导致销售市场疲软。
五、工作建议。
（一）造血帮扶，解决企业资金瓶颈。
一是减少垫资比例。充分考虑企业的资本实力，当局性项目资金安排及渠道在原则范围内适当减少企业垫资部分，为企业运转留有余地。
二是及时支付工程款。财政拨款的工程项目支付进度款时，应多从企业的角度考虑，简化手续和拨款审批环节，按施工合同约定及时支付，减轻施工单位的压力。
三是解决融资难题。支持以建筑材料、工程设备、在建工程和应收账款等作为抵质押的反担保形式，鼓励金融机构从资金投入、信贷规模、担保费率等方面扶持企业发展；四是适当降低费税。清理规范企业上缴费税种类，在营业税、项目建设保证金、安全生产保证金、工会经费、资源费等方面能减则减，尽可能减少企业上缴费税总额。
（二）转型升级，促进企业科学发展。
一是夯实人才队伍。构建多渠道、多层次人才引进和培育机制，充实紧缺岗位专业人才。对业绩突出的优秀人员，破格评定技术资格。
二是培育旗舰企业。有效整合本地资源，通过兼并或重组方式，培育一两家具有较强竞争力的知名企业、品牌企业，延伸产业上下两端链条，稳妥推行咨询、设计、采购、施工、管理、服务一体化。
三是引导多元发展。鼓励企业顺应市场经济的发展趋势，坚持“主业突出、多元经营”的思路，承揽范围向交通、水利、市政、安装、环保、防水、绿化、消防等领域拓展，向“高、精、专”发展；四是实施优惠政策。对晋升资质、主营业务收入大幅增长、承揽县外工程项目或提供县外建筑劳务、优质工程获奖、取得科技创新专利的企业，分别给予奖励。企业购置设备设施，给予贷贴息政策。
（三）依法整治，规范企业经营秩序。
一是严格市场准入清出。坚决执行建筑房产业有关规定，严格审查外来企业的资质等级及信用信誉情况，对不符合条件的禁止进入。同时，强化已进入企业的监督管理，对有违规违法行为且造成恶劣影响的坚决清出市场。
二是加强招投标管理。严明招投标纪律，规范招投标程序，体现公开公平公正原则，完善综合评标和合理低价评标办法，提倡优质优价、优质优先，坚决遏制和打击围标串标、转包、挂靠和低于成本价报价等违法违规行为。
三是实施项目兼顾平衡。当前建设固然离不开外来企业，但在吸引外来企业来平投资的同时，也要关注本地企业的经营发展，一些工程项目鼓励可以通过“抱团取暖”的方式参与，使之既能通过适当的市场竞争从外来企业那里汲取经验，又不至于在划分蛋糕时面对过于直接残酷的竞争而饿死。
四是强力整顿市场秩序。继续保持高压态势，严厉打击建筑、房产开发领域违法用地、违法建设、违法销售、无资质承包等扰乱市场秩序行为，严格整治建材市场，对囤积居奇、哄抬物价、串通涨价等人、事，发现一起曝光一起，从严从快从重处理。
（四）强化监测，增强企业御险能力。
一是当局开展综合监测预警。出台相应政策和措施，建立完善经济预警系统，深入研究建筑、房产开发活动的波动及其规律。住建、规划、房管、统计等部门要开展经常性的业务合作，加强对全县建筑、房地开发市场各个环节进行跟踪监测，根据掌握的信息，全面评估潜在风险，作出科学分析和预测预警。
二是企业加强自身风险防范。防范法律风险，避免“合同陷阱”、“招投标陷阱”，及时维权；防范决策风险，重大的经营决策应经过企业班子集体研究决定，总经理要对本单位的经营风险负责；防范资金风险，严格控制成本，控制贷和担保规模，完善资金筹集管理；防范质量安全风险，大力开展标准化作业，实行质量安全全过程监督；防范市场前景风险，应适时研究分析宏观形势，及时调整经营思路及目标任务，牢牢把握自身发展主动权。
（五）强化入库，真实反映发展成果。
住建、统计部门加强指导，凡符合条件的一律及时申报入库，比如，具备条件的劳务企业等。可创造条件的实行企业主管单位负责制，比如，县水电建筑安装工程公司、通兴建筑工程公司分别由县电力集团、县交运局负责完善相关手续重新入库。同时，进一步夯实各在库建筑房产企业直报平台的统计基础工作，确保“数出有据”。
房产调研报告3
xx作为承载县域经济发展的龙头，如何做大做强城市产业，促进城市经济发展，实现城市规模扩张。对此，我们就xx房地产市场进行了深入调查，主要情况如下。
一、目前现状
房产市场初步形成。截至目前，xx已报建开工的小区共17个，批准开工面积367000m2，基本竣工投入使用的有43598m2。调查表明，我县的房地产业正步入健康发展轨道，基本杜绝了无证开发、越级开发、无序开发的行为。
土地开发规范有序。所有的房地产开发项目积极推行统一规划，统一设计，按程序报批的制度。无论是本地企业还是外地企业，都能按南府发［20xx］62号文件和南充市人民政府14号令(南充市房地产开发经营管理实施细则)的规定进行运作。大多数企业能按照房地产主管部门的具体要求，提供有关证书、证件和文件资料进行房地产开发资格审查和房地产开发项目报建审批。大部分开发业主均能按照获得开发项目后，通过报建审批再开工建设。
房产销售运营正常。各开发企业进一步了解并熟悉了房地产开发经营的行业法规和规章，对商品房的开发和预售管理有了明晰的认识，大多能严格按照《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》的有关规定，办理商品房预售许可证，再开始与买受人签订规范性商品房预售合同。按规定收取预售款。从而避免了商品房预售中的一房多售，合同欺诈“短斤缺两”的行为。有力地维护了商品房买受人的合法权益，同时也避免了商品房买卖的纠纷发生。
二、存在问题
由于我县房地产业起步较晚，发展缓慢，还存在以下问题：
无证违规开发突出。部分企业未进行房地产资格审查和房地产开发项目审批就设售房部(客户接待中心)、广告未经审查就公开发布。如：铂金时代、朝阳大市场等楼盘至今未进行开发资格审查和项目审批，就设立客户接待中心、公开发布广告等。有的项目既未进行项目报建，也未办预售许可证，就擅自开工建设。如胜达花园、学府苑。有的开发商项目资本金未到35%的要求，不符合报批条件就私自开工，有的业主凭购买水泥、钢材的发票充资本金，严重违反房地产开发有关资本金管理制度。
未建先售比较普遍。部分房产开发商实力较弱，为解决资金周转问题，在未达到预售条件，刚刚开工就收取高额订金。如陶然居、友助欣城、鑫都花园等项目。
规费收缴难以到位。部分开发商只强调享受优惠政策，而不按时交纳配套费等相关费用。有的开发商片面理解为商品房也可享受招商引资优惠政策，未交纳相关费用，如仪陇大酒店及附属工程，按招商优惠政策，除宾馆和会展中心享受免缴有关规费外，作为附属工程的商品房，应按20元/m2的标准缴纳配套费，目前分文未交。
质量未验提前入住。个别已竣工的楼盘，未通过房地产主管部门组织的综合验收，已有人入住，小区公益设施和基础设施不完善，未达到入住条件，为以后xx的小区建设管理带来了困难。
订购协议不够规范。大部分开发商业主在没有取得商品房预售许可证前，收取选房费都是自制协议，且未送主管部门进行审查，五花八门，很不规范。有的由于协议条款不明确，办了预售许可证获取了国家正式合同后，其套内面积和建筑面积计算不一致，附加协议中增加了不少费用，不同程度增加了房价款，损害了买受人利益。
建筑设计格调偏低。多数开发商一味追求廉价，小区基础设施建设粗制滥造，建设结果与效果图等宣传资料相差较大，损害了xx形象，也损害了买受人权益。
三、对策措施
加大宣传力度。要加大对房地产业法律、法规的宣传力度，严格按房地产业相关政策文件，从严执法，规范管理。一是制作宣传提纲在新闻媒体上大力宣传；二是将房地产业的法律、法规、政策文件汇编成册，下发各开发企业。要求企业认真学习，依法开发经营。
加大整改力度。对调查中发现的问题，逐一整改，限定时间自查、自纠。整改期满后，由企业申请验收，合格后方可复工。加大监管力度。一是强力推行综合验收。没有通过综合验收的，房管和国土部门一律不予办理产权证和土地使用证。二是强力推行房地产开发企业资格注册准入制度和房地产开发项目报建审批制度。房地产项目没有通过注册准入和项目报建审批者一律从严查处。三是强力推行商品房预售许可证制度，没有达到预售条件，未取得预售许可证前一律不允许收取预售款，统一规范企业自制订房协议，收取订金不得超过20xx元，超过此额度按《商品房预售管理办法》予以处罚。
房产调研报告4
房地产业关于提高群众生活程度，拉动经济增进具有非常主要的效果。近年来，我县房地产业发展敏捷，投资拉动微弱，市场前景宽广。为了促进我县房地产业持续健康发展，近期，我局组织相关人员以县城为重点，对全县房地产业进行了一次具体调研，并激发了一些考虑。
一、我县房地产业发展的近况
近年来，我县依照“解放思想，提高标杆，夯实基本，构建调和”的工作思绪，着力打造城镇经济这个亮点，房地产业出现从小到大、稳步提拔、疾速发展的优越态势，有力地拉动了县域经济持续疾速发展。首要有以下特点：
1、投资疾速增进，规划不时扩展。年前，我县基本上是以划拨方法供给地盘，单位以招招标方法雇用有天资的建筑公司建房，职工以房改政策购房或在单位积集建房，城镇居民建的私房基本上是四层以下的单体建筑。年我县开端呈现了具有开拓性质的投资商，年我县从事房地产开拓的企业增至8家。特殊是县县政府沅政发[]16号文件出台后，全县房地产业投资疾速增进，逐渐构成了市场需求拉动型投资扩张，房地产规划不时扩展，并完成了单体建筑开拓向小区规划开拓的改变。年至20xx年，我县城区共完成开拓项目72个，开拓面积近126万平米，共完成投资11.48亿元，建成城区房屋面积2152.7平米，截止到本年上半年，城区人均寓居面积达24.26平米。新增贸易用房10.6万㎡。已建成或在建陋习模且具有物业服务的项目达28个，如 现代城等。当前，在我县从事房地产开拓的企业达19家，个中有开拓天资的15家，挂靠天资有4家；有物业服务企业11家。
2、房价稳中有升，市场供需两旺。至20xx年，县城商品房销售率、预售率辨别到达98%、70%，一年以上的空置房基本为零，房价稳中有升，20xx年至20xx年房价涨幅较大，前者首要缘由有：建筑资料价钱上涨较快；银行信贷利率上升较快；获得地盘的本钱和拆迁本钱添加；因北溶集镇地质灾祸和区划调整，多量干部进城招致县城人口增幅较大，构成短期内房屋的“求过于供”；后者首要缘由有：获得地盘的本钱添加；沅政发[]16号文件中的优惠政策作废，房地产买卖税费增大，添加了开拓本钱；由于较高质量楼盘带动区域房价上涨。
3、报建房屋项目面积及投资规划稳步增进。年至20xx年，我县房地产业房屋项目建立敏捷发展，6年来，报建项目合计达103个，建筑面积达125.8万平米，投资规划达11.3亿元。
4、投资拉动微弱，房地产业位置日渐突出。以20xx年为例，全县房地产开拓投资分明高于昔时全县GDP的增进速度和全社会固定资产投资的增进速度，城区房地产业对GDP的奉献率达10.6%，拉动相关产业增进1.8个百分点，且提拔了县城档次，成为县域经济社会发展的主要拉动力气。还，房地产业的发展对添加社会就业和添加财务收入效果分明，可直接布置就业7000人，带动相关产业新增就业岗位近1.5万个；按均匀每套商品房直接为财务供应税费7000元核算，20xx年县城房地产业共完成各项税费达1300万元。
二、我县房地产市场的前景剖析
当时，我县已进入经济社会疾速发展期间，随着城镇居民生活程度的提高、消费构造的晋级和城镇化的加快推进，对住房和房地产发展的市场需求量很大，房地产业发展前景依然宽广。
1、房产市场需求依然存在较大空间。从市场行情来看，我县有三股力气在拉动需求。一是自动性住房需求。据计算，当前,我县城区房子房屋面积291.2万平方米，人均房屋面积为24.26平方米，个中70、80年月建筑的房子约占1/4，面积小且构造差。随着居民生活程度的不时提高和消费实践念向舒适型的改变，这局部人对扩展寓居面积、改善寓居前提的需求较为激烈。据不完全计算，全县有近1.3万人有将房子以小换大、以旧换新的愿望，消费潜力很大。二是推进型住房需求。依照县城发展规划，我县正稳步推进旧城革新工程，在拆迁执行钱币赔偿的状况下，拆迁后的居民需从新购置商品房，这种推进型需求也是不成低估的。三是主动型住房需求。过来，围绕推进城镇化历程，我县履行了户籍准则变革等一系列办法，降低了农民进城门槛，加之常吉高速、沅张公路的建成通车，我县经济发展受周边城市的牵动将持续加速，县城吸纳人口的才能将逐年加强，农民及外来人口进城久居兴业将逐年增多。这局部人对房子的需求将成为我县房地产业发展的主要拉动力。从房子需求量来看，我县城区年房子需求量依然较大。突出显示在城镇化历程拉动住房需求分明，依据我县“十二五”规划，到20xx年，城镇人口人均住房面积要到达34平方米。当前，我县城区人均住房面积只要24.26平方米，按城区现有12.54万人核算，5年内每年需添加住房面积24万平方米。
2、我县房地产市场需求量大，但购置力有限。一方面，受全球金融危机的影响，局部购房户“持币待购”，期望房子价钱下调。另一方面，商品房销售价钱增进较快，局部购房户无力接受。我县房产市场需求中，中低收入者是首要群体。当前，全县120㎡以下的通俗商品房屋消费群体较大，《湖南省楼市新政十八条》出台后，我县通俗商品住房销售量在20xx年第一季度获得上升，二手房生意也逐步活泼。虽然我县每年都超额完成了上级下达的经济合用住房、廉租住房建立任务，但经济合用住房、廉租住房这些保证性住房在我县依然缺口相当大。相反，高层建筑及高档住房在我县会呈现必然期限内的滞销。
3、城区地盘储藏非常富余。依据县城建立规划，我县城区可开拓的地盘资本非常丰厚。据计算，我县城区有可供开拓的国有闲置地盘160余亩，集体待征补地盘700余亩，随着常吉高速公路建成通车，城区地盘开拓的空间将会愈加宽广。
4、开拓商投资决心有增无减。因为我县房地产市场需求量大，商机无限，加之一系列招商引资优惠政策获得贯实，投资情况进一步优化，在沅投资商的投资决心日积月累。据查询，在我县的19家房地产开拓企业中，有12家实力较强的开拓企业但愿在沅陵持续发展，这必将为我县房地产业新一轮发展注入新的生机。
三、对推进我县房地产业发展的建议
鉴于房地产业的协调、健康发展对县域经济的发展至关主要。针对当前我县房地产市场的运转情况，建议如下：
1、项目规规定位要准。一方面，坚持规划先行。要充分发扬县城建立规划委员会的本能机能效果。严厉规划搜检准则；要在县城总体规划的基本上，充分思索城市建立档次和功用区，切实规划出一批有市场前景、贸易报答率高、对投资商有吸引力的房地产开拓项目，完成房地产市场的有序开拓。另一方面，坚持小区规划开拓。要充分思索我县消费群体的实践，将90㎡以下的通俗商品住房的套密度及经济合用住房、廉租住房在小区中的比重作为强迫性目标规划进小区，做好节制性具体规划，将物业治理用房及配套设备和建筑密度、容积率、绿化率等规划设计前提一样作为地盘出让前置前提，落实到新开工商品房项目。
2、具体激活二级市场。房产二级市场活泼水平是反映房地产市场成熟水平的主要标记，激活二级市场将会使我县房地产市场更具迸发力和耐久性，是释放我县房地产业发展潜力的必定选择。一是落实优惠政策，增强消费指导。要尽快出台激活房产二级市场的优惠政策，重点落实国家、省、市关于二手房买卖在税费征收上的优惠政策，影响广阔干部职工“以小换大，以旧换新”的消费愿望，加速房改房、私房上市措施，促进房地产市场流畅。二是加速二级市场中介组织建立。经过中介组织处理二手房买房、卖房、租房难等问题。三是打击地下买卖，切实规范房产二级市场次序。经过盘活房地产二级市场，努力构成房产联动消费和梯次消费的新格式，拉动房地产业疾速健康发展。
3、切实优化投资情况。投资情况关系到沅陵的形象，直接影响到投资者的决心和产业发展。一是加大“三乱”和治安情况的整治力度。要切实加大“三乱”景象的个案查处力度，加大强买强卖、漫天要价、恶性垄断等景象的整治力度，切实维护投资者的好处。二是执行做事限日制和责任追查制。对处理迁延、久而不决，影响项目开拓的行为要严厉追查相关责任人员的责任，切实处理相关人员擅权和做事效率不高级问题。三是对单个开拓企业违法开拓行为不克不及庇护、纵容，闪开发企业有一个公道竞争的开拓情况。
房产调研报告5
20xx年上半年，我局围绕“控房价、稳市场、防风险”工作思路，通过加大住房有效供给、加快项目建设进度、加强预售申报审查等政策措施,多管齐下，房地产市场总体保持平稳，房地产市场呈现供销两旺、开发指标逐月上升态势，商品住房价格渐趋稳定。
一、市区商品房供应与销售情况
（一）商品房供应情况
6月份，市区商品房批准预售面积34.7万㎡，其中纯商品住房1569套、25.1万㎡，月环比分别增长194%、107%和205%。
1-6月，市区全部商品房累计批准预售面积103万㎡，其中纯商品住房5856套，70万㎡，同比分别增长143%、69%和95%。
（二）商品房销售情况
6月份，市区商品房登记销售52万㎡，其中纯商品住房2864套，31万㎡，月环比分别增长166%、124%和126%，扣除别墅、精装璜等因素后，成交均价5835元/㎡，同比增长17%，环比增长1.7%。6月份市区棚改居民购买纯商品住房80套、0.8万㎡，占市区纯商品住房销售面积的2.6%。
1-6月，市区全部商品房累计登记销售123万㎡，成交量较去年同期接近翻了一番，除去20xx年和20xx年外，已超过历年来的商品房全年销售水平；其中纯商品住房累计登记销售8061套，86万㎡，同比分别增长62%和67%。同时，1-6月，市区全部存量房累计成交3867套，43万㎡，较去年同期分别增长84%和66%；其中存量住房累计成交3588套，36万㎡，较去年同期分别增长84%和81%。
1-6月 ,非市区户籍购房居民占比为55%，其中本市农村居民购买纯商品住房占比为50%，农村进城购房仍是房地产市场消费主力。1-6月，市区各棚改征收项目共发放购房券627户，棚改居民购买纯商品住房660套、6.9万㎡，占市区纯商品住房销售面积的8%。
二、全市房地产开发投资情况
1-6月，全市和市区分别完成房地产开发投资75亿元和23亿元，全市与去年同期相比基本持平，市区因受中梁壹号院、滨江花园两个新开工项目尚未批准填报房地产统计数据影响，同比下降12%，但若加上以上两个项目，1-6月份，市区累计完成房地产开发投资30.1亿元，与去年同期相比增长15%，对照市区全年60亿元目标任务，实现了时间、任务双过半。全市和市区新建商品房施工面积分别为1299万㎡和665万㎡，同比全市增长2%，市区下降0.6%；新建商品房新开工面积分别为174万㎡和86万㎡，同比增长83%和101%；新建商品房竣工面积分别为60万㎡万和12万㎡，同比全市增长46%，市区下降11%。
三、市场研判
20xx年上半年，在全国房地产市场量价齐升、不少城市推行楼市严控的大背景下，加上我市住房消费促进政策6月30日到期，居民刚性购房需求提前释放，市场短期出现了“一房难求”现象,住房价格同比增幅较大。对此，为切实做好我市“控房价、稳市场、防风险”工作，我局主要从“增加供应、引导需求、加强监管、稳定房价”四个方面着手，研究并制定了短期调控政策措施，投机和投资性住房需求得到了有效遏制，住房价格环比增幅得到控制。下半年，随着宏观经济形势和金融政策的调整，预计房地产市场将渐趋理性，但随着大量6000元/㎡以上楼盘入市，“控房价”压力仍然不小。我们将在认真落实《宣城市人民政府办公室关于促进市区房地产市场稳定健康发展的实施意见》的基础上，密切关注房地产市场变化，积极储备应对措施，保持我市房地产市场平稳健康发展。
拓展：房地产市场调研的报告撰写
1、楼盘产品情况
楼盘地域环境
宏观上看，实际上就是一种宏观的地域分析，也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析，比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社区；并了解该区域的交通状况，例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等，以及区域公共配套设施，例如市政配套，包括水、电、气、等，生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境等。
微观上看，实际就是一种微观地块分析，也就是楼盘地块，包括所处位置、是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。
楼盘具体情况
楼盘的主体部分就在于此，这一部分的重点在于要对楼盘的指标与参数进行了解，楼盘的指标具体包括土地大小，总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。
楼盘的基本参数，主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。
2、楼盘价格情况
单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。
3、楼盘促销情况
一个是广告策略，它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。（把握好广告策划得精髓）
另一个是销售执行，它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排；另一方面还包括了实际销售结果的调查，该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，具体需要了解最畅销的房型是什么，最为市场所接受的总价是什么，对客户最有吸引力的地方是什么，购房客户的特征如何等等。
4、楼盘竞争情况
开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、项目主要负责人等。
房产调研报告6
为全面了解我县建筑房产企业经营现状，有针对性地做好建筑房产企业入库统计工作，县统计局组织专人对接县住建、规划、国土等部门，深入建筑房产企业及项目建设一线开展专题调研，现将相关情况报告如下。
一、企业基本情况
(一)已纳入统计名录库企业
1.建筑企业。截至20xx年9月（下同），我县纳入统计名录库的资质以上建筑企业11家、建筑劳务企业1家，其中，二级资质的7家，三级资质的4家，20xx年实现建筑业总产值44亿元，20xx年前三季度实现建筑业总产值40.98亿元。（见附表1）
2.房产开发企业。我县纳入统计名录库的资质以上房产开发企业19家（20xx年新入库4家），其中，二级资质的3家，三级资质的`12家，暂定级4家，20xx年完成投资25.7亿元，20xx年前三季度完成投资15.7亿元。（见附表2）
(二)未纳入统计名录库企业
1.建筑企业。在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的建筑企业有16家，其中本地4家，外地12家，据推算全年可实现产值约20亿元。（见附表3）2.房产开发企业。在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的房产开发企业有12家，其中本地2家，外地12家，据统计已开发项目计划总投资约45亿元。（见附表4）(三)退出统计名录库企业
因我县2家建筑企业、1家房产开发企业资质未年审，被省住建厅注销资质等级证书先后退出统计名录库。（见附表5）
二、外来企业入库制约因素
按照《国家统计局关于印发统计单位划分及具体处理办法的通知》中第十条规定，外来法人单位下属跨省的分支机构，并具备一定条件的，经与分支机构上级法人单位协商一致，并经国家统计局认可，可视同法人单位处理，纳入生产经营地统计。为摸清我县外来企业从事的生产经营活动情况，今年4月，我们进行了专题调研，结果表明若要具体实施还存在着一些制约因素。
(一)坚持本地注册对外来企业没有强制约束力。外来企业在从事生产经营活动，只受业务范围和项目规模约束，不受地理区域限制。住建部《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》（建市〔20xx〕92号）规定：建立统一开放的市场体系，规范备案管理，不得排斥、限制外地企业进入本地区的准入条件，不得强制外地企业参加培训或在当地成立子公司等。这对坚持本地注册带来了政策制约。
(二)坚持本地注册导致企业资质受限。外来企业在注册、入库，需更名申报，这将与该企业在参与我县招商、投标活动中使用的原名称不符，且企业资质亦与项目招标要件不符，自动失去竞标资格。
(三)坚持本地注册影响后期监督管理。外来注册企业具有流动性，工程竣工后若再无项目，则会转向异地发展。若该企业破产或资质被注销，其开发建设的项目一旦出现建设质量或配套设施问题，追责难以找到责任主体，可能会带来诸多信访矛盾和遗留问题。
(四)坚持本地注册带给外来企业管理成本增加。在建筑房产开发市场竞争中，三级及以下资质企业的利润空间越来越薄弱，外来企业因工程量少、不持续而不愿注册。即使走资质升级增项途径，至少需要2至4年时间，且在注册资本、经营业绩、专业人才等方面要求更高，制约企业发展壮大。
(五)坚持本地注册易受原注册地干扰。按照统计制度，建筑业产值和房产投资纳入注册地统计。在我县的外地企业除建筑业国税、房产开发企业所得税上缴注册地外，其余税费均上缴我县。若外来企业在申请注册，原注册地出于地方保护角度，既会在承办相关手续中设置障碍，也会通过约谈当地企业等方式干扰企业在异地注册。
三、企业发展现状
(一)生机旺盛型。此类企业抓住了机遇，盘活了资源，通过升级增项不断发展壮大，制定了明晰的中长期发展规划，步入了可持续发展的良性轨道。如新南国房产计划3年内组建集团公司，5年内进入市五强，二十年内实现产值200亿元，进入省20强；发响建司计划在今年12月将资质升为总承包一级，力争年产值2.5亿元以上，上交税费900万元以上。
(二)维持现状型。此类企业受困于自身现状，资质迟迟未能升级，占有市场份额不多，实施项目规模不大，且依赖挂靠项目，缺乏发展后劲，业绩近几年无大的提升。；三建司承建项目大多集中在区乡，规模小，种类杂。
(三)转向发展型。此类企业发展到一定水平后，主营业务活动的收入和利润大幅下降，生产经营受到影响和制约。市场前景不明朗，不乐观，生产经营活动已开始向其他领域转移。如明悦房产建龙熙国际酒店，经营活动开始向酒店服务业和社区物业管理转移，以解决公司员工的社会保障问题。
(四)萎缩低迷型。此类企业一般是先有项目再相机成立，在经营完项目后便陷入困顿，无强力经费支撑，无人才技术保障，无后续项目实施，有日趋名存实亡的危险。如江州房产资质三级，工程技术人员仅3人，20xx年无工程项目，市场生存力弱；高品房产在开发完伴山风景项目后，目前没有新项目开发。
四、困难和问题
(一)资金压力大，本地企业运转困难。一是垫资情况普遍。建筑市场急剧膨胀，使一些项目单位在工程发包时，将能否垫资作为考察企业实力和签订合同的重要条件，有些工程项目垫资高达90%，而政府BT项目多是全垫资；二是工程款项拖欠。项目在建时，企业难按工程进度收到相应资金，竣工后也被长期拖欠，使预期效益受损，即使再有项目也无力承接；三是企业融资困难。在国家对建筑、房产开发业紧缩银根的大环境下，企业贷款难、贷款贵，走民间融资途径则利率更高；四是税费收取较高。除基本税费外，另有残保金、工会经费、资源费等，大约占到了资金总额的十分之一；五是销售有价无市。房产开发项目竣工后，很长时间内供过于求，形成住房高空置率，造成资金回笼缓慢。这些问题缠绕交织，影响企业自身造血功能和企业发展壮大。
(二)资质升级难，本地企业发展受限。一是缺乏人才支撑。企业资质等级越高，人才要求越严格，高级职称人员、中级职称、基本技术人员等有明确的数量限制和资历限制，现实中符合条件的人才严重不足；二是缺乏业绩支撑。企业以前碍于实力，做的业绩较难符合要求，比如申报建筑企业一级资质，必须提供近5年工作业绩，且工程规模至少满足“修建25层以上的房屋建筑工程”等4项必备条件；三是缺乏资金支撑。不同等级有不同的注册资金约束，比如申报房产开发一级资质，企业注册注册资本不低于5000万元，实际情况让人望而却步；四是缺乏设备支撑。企业升级必须要具有与资质等级相适应的施工机械和质量检测设备，原先的设备设施已然不够，补充购置无形中会加大资金压力。企业长期不能升级，发展停滞便不可避免。
(三)市场竞争烈，本地企业利润薄弱。一是项目招标僧多粥少。随着城乡建设高速发展，外来企业越来越多，有的建立了项目部和分公司，同一个项目十数家企业竞争已屡见不鲜，“抢食”现象不仅比拼实力，更比拼忍耐，继而引发残酷的价格战；二是承揽工程有心无力。我县无一家一级、特级资质企业，承揽范围受到限制，在重大项目的招投标中，与外来企业实力悬殊，几乎没什么机会，只能被迫向乡镇发展，寻找剩余机会，甚至有时依赖挂靠项目支撑。一些外来企业中标后，将项目分解卖给本地企业做，既转嫁了风险，又坐收差价之利；三是“三违”冲击雪上加霜。集中表现在一些中小规模的项目，为追求“短平快”，常被发包给无承揽资质的个体施工队、服务队。在暴利的诱惑驱使下，房产开发领域“三违”（违法用地、违法建设、违法销售）现象突出，乡镇小产权房屡禁不止，严重冲击着县域房产市场；四是成本抬高无可奈何。一些建材业主垄断建材市场，以种种理由恶意哄抬砂石、水利、钢材等价格，严重扰乱了正常的市场秩序，增加了生产经营成本，极大压缩了企业利润空间。
(四)预测预警弱，本地企业风险难料。一是宏观政策预警弱。国家调整宏观经济政策，必然会影响到建筑房产的经营发展，而研究国家政策及投向一直是本地企业软肋；二是安全评估预警弱。在竞标选择项目上，企业往往注重的是规模和效益，而忽略从项目与企业实际进行严格的安全评估，项目到手后勉为其难，以致安全风险难控、合同履行艰难，企业形象受损；三是融资投资预警弱。行业特点决定了建筑、房产开发企业需要大量资金运转，投入规模增速快，而企业承接项目更多依靠银行贷款和民间融资，资产负债率始终处于高位，一旦资金链断裂，后果难以想象；四是市场前景预警弱。基于房价上涨预期，一些投机性购房营造繁荣假象，助推房产开发企业急功近利，不把握市场环境变化，不遵循经济规律盲目上马开发，导致销售市场疲软。
五、工作建议
(一)造血帮扶，破解企业资金瓶颈。一是减少垫资比例。充分考虑企业的资本实力，政府性项目资金安排及渠道在原则范围内适当减少企业垫资部分，为企业运转留有余地；二是及时支付工程款。财政拨款的工程项目支付进度款时，应多从企业的角度考虑，简化手续和拨款审批环节，按施工合同约定及时支付，减轻施工单位的压力；三是解决融资难题。支持以建筑材料、工程设备、在建工程和应收账款等作为抵质押的反担保形式，鼓励金融机构从资金投入、信贷规模、贷款利率、担保费率等方面扶持企业发展；四是适当降低费税。清理规范企业上缴费税种类，在营业税、项目建设保证金、安全生产保证金、工会经费、资源费等方面能减则减，尽可能减少企业上缴费税总额。
(二)转型升级，促进企业科学发展。一是夯实人才队伍。构建多渠道、多层次人才引进和培育机制，充实紧缺岗位专业人才。对业绩突出的优秀人员，破格评定技术资格；二是培育旗舰企业。有效整合本地资源，通过兼并或重组方式，培育一两家具有较强竞争力的知名企业、品牌企业，延伸产业上下两端链条，稳妥推行咨询、设计、采购、施工、管理、服务一体化；三是引导多元发展。鼓励企业顺应市场经济的发展趋势，坚持“主业突出、多元经营”的思路，承揽范围向交通、水利、市政、安装、环保、防水、绿化、消防等领域拓展，向“高、精、专”发展；四是实施优惠政策。对晋升资质、主营业务收入大幅增长、承揽县外工程项目或提供县外建筑劳务、优质工程获奖、取得科技创新专利的企业，分别给予奖励。企业购置设备设施，给予贷款贴息政策。
(三)依法整治，规范企业经营秩序。一是严格市场准入清出。坚决执行建筑房产业有关规定，严格审查外来企业的资质等级及信用信誉情况，对不符合条件的禁止进入。同时，强化已进入企业的监督管理，对有违规违法行为且造成恶劣影响的坚决清出市场；二是加强招投标管理。严明招投标纪律，规范招投标程序，体现公开公平公正原则，完善综合评标和合理低价评标办法，提倡优质优价、优质优先，坚决遏制和打击围标串标、转包、挂靠和低于成本价报价等违法违规行为；三是实施项目兼顾平衡。当前建设固然离不开外来企业，但在吸引外来企业来平投资的同时，也要关注本地企业的经营发展，一些工程项目鼓励可以通过“抱团取暖”的方式参与，使之既能通过适当的市场竞争从外来企业那里汲取经验，又不至于在划分蛋糕时面对过于直接残酷的竞争而饿死；四是强力整顿市场秩序。继续保持高压态势，严厉打击建筑、房产开发领域违法用地、违法建设、违法销售、无资质承包等扰乱市场秩序行为，严格整治建材市场，对囤积居奇、哄抬物价、串通涨价等人、事，发现一起曝光一起，从严从快从重处理。
(四)强化监测，增强企业御险能力。一是政府开展综合监测预警。出台相应政策和措施，建立完善经济预警系统，深入研究建筑、房产开发活动的波动及其规律。住建、规划、房管、统计等部门要开展经常性的业务合作，加强对全县建筑、房地开发市场各个环节进行跟踪监测，根据掌握的信息，全面评估潜在风险，作出科学分析和预测预警；二是企业加强自身风险防范。防范法律风险，避免“合同陷阱”、“招投标陷阱”，及时维权；防范决策风险，重大的经营决策应经过企业班子集体研究决定，总经理要对本单位的经营风险负责；防范资金风险，严格控制成本，控制贷款和担保规模，完善资金筹集管理；防范质量安全风险，大力开展标准化作业，实行质量安全全过程监督；防范市场前景风险，应适时研究分析宏观形势，及时调整经营思路及目标任务，牢牢把握自身发展主动权。
(五)强化入库，真实反映发展成果。住建、统计部门加强指导，凡符合条件的一律及时申报入库，比如，具备条件的劳务企业等。可创造条件的实行企业主管单位负责制，比如，县水电建筑安装工程公司、通兴建筑工程公司分别由县电力集团、县交运局负责完善相关手续重新入库。同时，进一步夯实各在库建筑房产企业直报平台的统计基础工作，确保“数出有据”。
房产调研报告7
一、 东莞市房地产发展状况
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、 宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20xx~2020）经济发展战略预测：20xx年、20xx年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；20xx年、20xx年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、20xx年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；20xx年、20xx年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1) 常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2) 西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3) 常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20xx年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4) 常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5) 丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
市场结论：
1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。
3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。
4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700 －4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。
房产调研报告8
楼盘推广，应该有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易
引来市场的关注，促进销售的成功。深圳发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢？
卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。
都市呼唤爱
都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里，失去了绿色，失去了沟通，失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里，一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化；或将自己沉迷于虚拟的世界，一切的感情，一切的一切，在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐，没有了激情，没有了生命力。
假若，有户人家透过半掩的玻璃窗，惬意地享受着户外的盎然绿意，欣赏自然对人的关爱，呼吸的不再是呛鼻的空气，抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉，这样的生活，是否是都市中现代人家的追求？
假若，有户人家在回家的路上，被左邻右舍问好，道声工作辛苦了，每一张笑脸，每一声问候，以及小区里成群的儿童嬉戏的场景，激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心，琐事的恼怒，轻松地沐浴着都市文明中积极的人文，是否是繁华城市中康乐人家的梦境？
如果，您和家人深爱着家，流连于家的温馨与浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪厅疯狂地发泄，将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所，或在阳台上相濡以沫，或在小区内花前月下，是否这就是幸福人家的写照？
如果，您已不通宵达旦地在侃网中迷惘，体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦，领略着因特网赋予的时尚与精彩，每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪，新的时代，是否这就是富贵人家的豪情？
……
这样的时代，这样的都市，这样的人家，都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂，把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱，精心缔造一处爱的家园，，我们所要阐述的思想与理念。
呼吸着爱的温馨与亲切，一种意境，也是一种梦境……
都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”！我们选择“爱”作为项目推广的主题。
考虑到“爱”的表达不应过于直白，而应内涵丰富，富有意境，所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名，就叫做“LOVE时代”。
这样，“爱”的表达现代、时尚，既突出个性，主题鲜明，又和都市现代生活紧密相连。
我们还考虑过一个推广名“幸福快车”，希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“LOVE时代”的诱惑，所以只好将“幸福快车”放在原处。
二、 我们会“被爱”吗？
我们的“LOVE时代”主题形象推向市场，会“被爱”吗？这
是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中，在“水泥森林”的空间里，人们承受着巨大压力，身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情，家有爱，家有欢乐。
皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家，是人们真实需要的，是心底呼唤的。所以我们对“LOVE时代”能引起消费者的内心共鸣，对我们“被爱”充满信心。
三、“歌”唱给谁听？
我们的“爱”要大声说，大声唱。谁来听呢？这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。
（一） 都市白领一族
文化：程度较高
年龄层次：26-40岁
经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力
购房动机：自用，多为首次置业者
购买习惯：理性，有主见，所需户型适中
重点分布区域：罗湖、福田
家庭结构：2-5人
2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。
3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。
4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。
5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。
分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。
（二） 周边屋村居民
文化程度：一般
年龄层次：23-45岁
经济状况：实力雄厚，购买力强购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。
分布区域：项目周边地带
家庭结构：3-5人
3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。
4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。
5口之家是3口之家加2位老人。
还可能有其它结构，但不是主力。
针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。
（三） 香港客户
文化程度：较高，但文化观念及习惯与深圳有所区别。
年龄层次：25-45岁
经济状况：就香港标准而言，属中下，但足以拥有本项目。购买习惯：强调便利，尤重口岸和地铁，重视物业管理。所需户型适中。
对香港客户群，诉求时强调深圳的飞速发展，“深港一家”。突出口岸和地铁概念，介绍物业管理的称心如意。
四、自我如何评价？
皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模，地理位置优越，加上发展商的精心打造，将成为本片区高质素的楼盘。
自身优势：
1、 中心区一级辐射地块，地理位置优越；
2、 毗邻皇岗公园，拥有28万平米绿色园林；
3、 较大社区，自身配套齐全；
4、 周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全，极为便利。
劣势：
1、 临街有较大噪音、粉尘污染，影响居家氛围；
2、 与成熟片区一路之隔，吸引客户到现场有一定难度。
本着扬长避短的原则，在“爱”的主题统筹之下，将优势宣传、
张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木，克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求，导示系统的有效吸引，促销活动的推动，吸引客户到项目现场。
五、广告策略如何制定？
广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。
（一） 形象整合
1、 广告主题：以爱为主题，突出自身个性，推广名定为“LOVE时代”。
2、主广告语：让世界充满爱
把爱的主题突出张扬出来，喻示在LOVE时代里爱无处不在，给
予人们的是全新的，心灵相应的爱。
辅助广告语：①都市的月光把爱唤醒
②写不完的爱
③我想拥有的爱
④呼吸着爱
3、广告主题的分部演绎
（1）中心区的感觉……………………………优越的地理位置
（2）家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿
（3）“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受
（4）足不出户的满足……………………………小区自身配套
（5）举步可达的便捷…………………………片区的完美配套
（6）建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作
（7）称心适意…………………………………完善的物业管理
（8）下一代的世界………………………………突出教育概念
4、广告表现
体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居
家的生活氛围。
5、 广告手段运用
采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段，将广告、促销、
包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体，争取最佳的广告效果。
6、 广告阶段的划分
（1） 引导期（内部认购阶段）
此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“爱”的主题。
（2） 推广期（正式预售到封顶前）
这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例。
（3） 强销期（封顶至入伙前）
此一阶段以理性诉求为主，突出居家生活气氛，并视前一阶段广告效果作出相应调整。
（4） 尾盘期（入伙后）
此一阶段强调卖点诉求，结合价格策略，促进尾盘销售。
六、现场如何包装？
现场包装,要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。要突出个性，就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。
我们先来看看附近的两个楼盘：共和世家和天健阳光华苑，它们的成功包装颇有研究价值。
共和世家最突出的特点是“公园里的绿”，将最大的卖点张扬出来，外立面色彩冷静、大气，与鲜活的绿色恰到好处地融合，收到良好的效果。
天健阳光华苑突出“阳光”的感觉，有着阳光般的心情：“生活着，快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。
这两个楼盘的成功包装给了我们有益的启示：
深入分析市场，确定主题形象，区别竞争对手，突出个性包装，是走向成功有力保证。
皇达鸿锦华苑在深入分析和把握市场的基础，确定了“爱”的主题。在现场包装的具体实施上，我们作如下考虑：
1． 售楼处
售楼处的外观强调视觉冲击，同时传递温馨轻松的气氛。室内
的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受，让客户感受到生活其间爱意环绕，惬意、舒适。
2． 形象广告牌
位置：放置在项目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。
这样的放置，可以获得最佳视觉效果，让尽可能多的受众看到。
数量：一块
规格：8m×6m
设计风格：突出“爱”的主题，渲染都市温馨居家的气氛（详
见设计稿）。
3． 围墙
用色亮丽、鲜活，画面体现都市温馨浪漫气氛，展示现代的“爱”。
4． 现场条幅
在建筑主体建至六层以上时悬挂，数量六条，整体风格与“爱”
的主题相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。
5． “爱心通道”的布置
将看楼通道命名为“爱心通道”，放置安全帽、雨伞、小玩具、
小饰品等，这些物品都专门设计制作，让客户行走其间，真切感受到爱的气氛。
6． 商场的包装
突出人气凝聚气氛，给予商家信心。同时介绍进场的是知名品
牌商家（如万佳），品牌互动，让业主感受到生活更加便利。
七、 导示系统如何布置？
皇达鸿锦华苑位于益田路和福民路交汇处。益田路停靠车站在
项目南北两侧，距离都在300米以上。福民路上东侧有皇岗村站，距项目60米；西侧有福田新区委站，距项目150米。特别是还有天虹商场这个人流汇聚之地，所以福民路成为布置导示系统的当然之选。
1． 灯杆旗
考虑规划300面，从福民路天虹商场延伸至皇岗村站台。这样
的布置能有效吸引福民路上的人流。
2． 站台广告
争取到福田新区委站台两侧广告发布权，有效传递项目信息。
3． 形象指示牌
我们规划形象指示牌4块，分别放置于天虹商场右侧路口，福民路与益田路交叉路口（靠天健阳光华苑一侧），益田路与福强路交叉路口，皇岗食街出口。这样对4处关键路口的人群形成有效指引。
该指示牌将指示功能和形象展示结合于一体，扩大传播影响力。
规格：2.5m×1.5m
八、售楼资料如何规划？
1． 售楼书
楼书是售楼资料的重中之重，本项目共有住宅656套，按1：10
比例，规划为6000份。设计风格亮丽、明快，富有都市生活气息。楼书将把项目整体形象和各卖点荟萃其中。
2． 宣传折页
规划为9000份（6个P，3折页），突出项目主题形象和主要
卖点。
3． 宣传单张
规划30000份，作大量派发，扩大宣传影响面，浓缩楼书精华于
其中。
4． 户型插页5． 付款方式、购楼须知
这是必不可少的资料，规划为9000份。
6． 手提袋
手提袋方便客户带走售楼资料，同时又是流动的宣传媒体，规划3500个。
九、怎样安排促销？
在皇达鸿锦华苑附近，最旺的地方是天虹商场，许多产品的促销活动在这里举行，收到良好效果。本项目也应考虑在天虹商场举办促销活动，有效吸引人流到现场看楼。
平日可在天虹商场设咨询点，派发宣传资料，加深人们对项目的印象。
周未及节假日，举办促销活动。多举办吹汽球、猜谜语及其它趣味活动，还可举行幼儿歌舞表演等。对积极参与活动并表现突出者，给予适当购房优惠，或是赠送半年管理费等，促进现场销售。
在开盘等重大节日，增加歌舞表演内容，提高档次，聚集人气。
促销活动进行时，天虹商场处设看楼专车，接送看房人群。不管买与不买，都送回家，进行感情投资。一方面体现“LOVE时代”给予的是真实的爱。另一方面到天虹购物的人居住较近，容易送回，不会增加太多成本。
十、媒体计划如何？
（一） 媒体分析
各种媒体都有自己固有的特点，分析不同媒体的优缺点，对他们有一个十分清晰的概念，把握住各种媒体的特性，对在广告活动中取得最大的效果至关重要。现分别将几种媒体特性介绍分析如下：
报纸媒体
优点：报纸的版面大，篇幅多，具有相当大的信息载量和较强解释能力，可详细刊登广告内容，报纸媒体的特殊新闻性的准确可信度，无形中也使报纸广告显示出准确性和较高的可信度，同时，报纸媒体单位的权威性也使受众产生信赖感，这都大大提高了受众人群的信任度；报纸具有保存价值，其内容无阅读时间的限制；报纸发行面广，投递迅速准确，发行地区和发行对象明确，且随着印刷质量的提高，广告效果更加明显。
缺点：报纸出报频繁，前一天的报纸在第二天已成历史，与受众相对接触时间不长；有一定文化层面的人才能接受报纸媒体。
电视媒体
优点：电视媒体传速迅速，覆盖面广，收视率高，内容非常广泛，包罗万象；它诉诸于人的视觉和听觉，具有形声兼备的功能，表现力丰富，娱乐性强；对广告可进行高频度重复，加深印象。
缺点：宣传印象消逝的速度快，对观众的选择性和针对性较低，电视广告制作复杂且费用较高。
杂志媒体
优点：读者对象确定，选择性强；印刷精美，刊登内容相对固定；有限时间长，使于阅读和保存。
缺点：周期长，传播速度慢，时效性差；读者面固定，影响面有限。
其它媒体特点
电台：快速、深入广泛、通俗、灵活。但消失快、印象不深刻、
无法存查。
邮寄广告：能够有针对性的选择受众，机动灵活，所传达信息内容全面集中，制作简便，费用低廉。
车体广告：流动性强，接触面广泛，受众层面多样化，具有预告性，重复性。制作简单，费用低廉。但信息载量少，接触时间短，印象不深刻。
路牌广告：广告形象突出、鲜明，易记忆，不受时间和空间限制，有益于美化城市，但受场地条件限制和政策性限制。
（二） 媒体选择
1． 选择原则
a. 目标原则：媒体选择保证与广告目标和广告策略相一致。
b. 适应原则：媒体选择与客观环境相适应，适合目前所针对的广告市场。
c. 优化原则：坚持从多数媒体的比较中产生媒体组合方案，坚持在单一媒体种类选择中进行优化组合。
d. 同一原则：坚持媒体的选择必须有利于广告内容的表达。
e. 效益原则：选择广告媒体时把广告效益放在首位。
2． 项目分析
每个项目都有自己的特性，根据项目特性针对性地确定媒体策
略，选择组合媒体，以求制定出最适合本项目的方案，保证广告费用最合理的应用。皇达鸿锦华苑项目几个与媒体策略有关的特性如下：
（1） 10万平方米的大型项目，拥有654套住宅，需要较大市场消化量。
（2） 以中等面积户型为主，深圳同类楼盘众多，竞争激烈，广告漫天飞舞。
（3） 目标客户分散，购买动机多样，易感媒体不一。（如表一）
（4） 本项目的发售时间内有几个事件值得关注
a.中国国家足球队再次冲击世界杯
b.深圳被评为世界花园城市，20xx年各种活动会相对增加
c.中国加入WTO如果顺利，深圳受冲击巨大，媒介市场与本项
目目标市场都会反应强烈。
表一：
类 别 信息敏感性 媒体认同感 广告认同感 易感媒体 首选类型
年
龄 20—30岁 强 强 强 电视、报刊、户外、网络 本地
30—40岁 强 强 较强 报纸、电视、网络 本地
40—50岁 较强 较强 一般 电视、报纸、 本地
50岁以上 较强 一般 较强 报纸、电视、广播 本地
职
业 高级白领 强 强 较强 报纸、网络 本地
小商业主 较强 较强 较强 电视、报纸 本地
投资者 强 较强 较强 网络、报纸 本地
自由职业者 较强 较强 强 报纸、电视、网络 本地
特殊职业者 较强 一般 强 电视、报纸 本地
3． 确定媒体
（1） 主力媒体的确定
皇达鸿锦华苑的广告推广，主力媒体应选择覆盖面（包括职业、年龄、地域）广，具有相当房地产广告规模优势的本地平面广告媒体。深圳有一定房地产广告规模的报纸比较如下：
媒 体 类 别 发行量 千人成本
(元/cm2) 主体受众 房地产广
告规模优势 备注深圳商报 40万 2.14 深圳 2 版面灵活
香港商报
（置业大观） 41万 1.76 深圳 3 夹特报发行，仅有广告版，属夹报广告
南方都市报 23万 2.07 深圳 4 零售为主
证券时报 5万 2.98 深圳 5 读者单一
确定主力媒体：深圳特区报
主力版位：第九版（体育新闻，二叠封面）
主力发布时间：星期五
（2） 辅助媒体的确定
以深圳特区报为主力媒体，以较为固定的版位、时间，发布广告进行诉求，同时需要其它媒体在版位、形式、发布时间上给予灵活机动的支持补充，形成一个合理有效的媒体组合，增强整个发布计划的含盖性，稳定性和易调整性。
确定辅助媒体：
a.深圳商报
主要版位：普通版
深圳商报与特区报有较为相以的读者群体，并且发行量巨大，版面灵活多变，可调制性强，选择深圳商报以灵活多变的版位安排，创意设计、特殊规格等作有力的辅助。
b.南方都市报
主要版位：普通版
南方都市报在深圳零售量第一，高达18万份，读者群体以年轻白领为主，包括青年妇女等多种类型的读者
c.SZTV-1
时段：A1、A2以影视广告增加广告诉求的形式多样性和易接受性，电视广告为大家所喜闻乐见，同时属强迫接受型广告，适合为建立LOVE时代形象进行感性诉求。
d.公交车体广告
线路：3路、28路、218路
数量：4台（3路），4台（27路），3台（218路）。共11台
公交车体广告费用低廉，受众广泛，用此媒体进行形象宣传，对主力媒体诉求效果具有较强的支持作用。所选线路尽量含盖罗湖、福田人群集中的成熟片区，同时考虑在楼盘发售期能够拿到所选线路的车体数量有限。所选线路介绍如下：
广告级别 线 路 起止站 途经主要路段
特A 3 福田南—水库 爱国路、东门、深南中、福田路
A3 218 下梅林—仙湖 北环路、八卦路、笋岗、东门北、怡景路
B 28 皇岗村—火车站西 福民、福强、彩田、皇岗、嘉宾、和平路
（三） 组合运用
深圳特区报、深圳商报、南方都市报、公交车体广告、SZTV-1，依次覆盖目标市场，以不同的广告媒体向目标客户传递楼盘信息，使目标客户全方位感受到本项目广告的冲击。在诉求表现上，以特区报为首的报纸媒体着重卖点诉求，创意或直诉本项目的各个卖点，突现楼盘质素，求得市场认同，以SZTV-1和公交广告作形象诉求，引起客户情感上的共鸣与认同，促进购买行为，并增强报纸媒体的卖点诉求的力度。在广告版面安排上，保证深圳特区报相对固定的发布频率和版面，形成稳固形象，达成市场共识，其它媒体则以灵活的位置、时段、多变的创意进行多点进攻，使整体推广达到稳中有变，变而不乱。既保持整体形象统一，又能够灵活机动的进行广告推广。广告发布在时间上，采用同步发布策略，项目的开盘销售与广告同期开始，前期仅在项目形象导入时期作少量广告，进行入市前的铺垫造势。在广告发布频率上，采用固定频率策略与变动频率策略相结合，特区报以固定频率策略为主，仅在销售后期减小广告投放量。其它辅助媒体则采用变动频率策略，根据不同的销售时期以及销售状况适时增加或减少广告投放量。（注：公交广告媒体。对于房地产广告来讲，不存在投放频率的问题）
1． 引导期
计划时间一个月，在特区报、深圳商报发布软性文章为主的的广告，
全面诠释LOVE时代概念，引导楼盘形象主题，广告投放以半版为主。
2． 开盘强销期
计划时间两个月，以特区报卖点诉求为主，在第九版发布1/3
版彩色广告，每周一次，深圳商报、南方都市报以形象广告为主，结合多变的创意、灵活的版位。进行品牌形象宣传。SZTV-1影视广告和公交车体广告同期投放。主力媒体坚持固定的投放频率，各辅助媒体则灵活运用，根据市场情况等积极调整发布频率，以求取得最大广告效果，达到销售目的。
3． 持续热销期
计划时间两个月，承接上一阶段强劲势头，利用前段大广告量
产生的市场边际效益，创造一个持续热销期。坚持上一时期的媒体组合，适当减少广告投放量，其中主要减少辅助媒体的广告投放量。SZTV-1的形象诉求广告停止，转以专题片广告，坚持公交车广告。全方位加大理性诉求，维持稳定的销售进度。
4． 尾盘期
在营造的形象品牌优势下，利用大量购房客户，营造出旺销现
象，促使产生羊群效应。
以特区报和商报配合，少量投放广告，把握游离客户的心理，
采取有针对性的诉求，达到楼盘销售的完满成功。
房产调研报告9
目前城市住房的种类繁多，有一般商品房、房改房、经济适用房、央产房、军产房、承租公房等不同性质的房产。根据统计，XX年至XX年上半年，北京市第一中级人民法院以判决方式共审结离婚纠纷案件815件，其中涉房产问题案件约690件，占比85%左右。而城市房产因种类繁多，约有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房约190件、经济适用房约100件、承租公房70件、房改房45件、央产房25件、军产房20件。这些房产自身的特性加之与物权法、合同法及国家政策存在的协调统一问题，使之成为了审判实务中疑难问题多发的领域。如婚前按揭商品房的权属及增值利益如何认定分割、房改房中工龄优惠是何性质、军产房分割时非军人一方居住权如何保障等。
在相关法律和司法解释无法穷尽裁判规范、理论研究亦存在不足的情形下，实务中对于这些问题的处理方式不尽相同，甚至有矛盾冲突。如何在这些案件中区分情形，进而正确适用法律、统一裁判标准成为亟需解决的问题。本课题以房产性质为区分标准，对城市中涉及的各类房产在实务中反映出的典型问题进行系统梳理，力求在现有法律框架基础上，总结归纳出具有指导意义的裁判规范。
婚前按揭商品房的权属认定及分割：
(一)存在的问题：权属认定不一，分割标准混同
当前离婚诉讼中，婚前按揭房屋成为当事人争议的焦点之一，争议的内容主要在于此类房屋权属如何认定，以及如何确定相应的增值利益归属和分割标准。法院在处理此类案件时，尺度并不统一。对于权属认定为是夫妻共同财产还是个人财产存在分歧，标准不一，甚至采取了回避的态度，而在此基础上对于房屋增值利益的处理，也存在着按照出资比例作为夫妻共同财产分割、一方给予另外一方补偿、不予考虑以及平均分割等多种情形。
关于房屋的权属争议，具体分为以下情形：如有判决认为，诉争房屋的所有权登记及房屋所有权证书虽然于婚后办理取得，但是房屋买卖合同的签订、购房首付款及相关税费的交纳均发生于婚前，故房屋应当为当事人婚前购买，属于婚前个人财产;另有判决认为，房屋虽系一方于婚前签订购房合同，并支付购房首付款及部分按揭贷款，但婚后亦以夫妻共同财产支付了部分按揭贷款，且于婚姻关系存续期间取得房屋所有权证，故该房屋应认定为夫妻共同财产。而在更多的判决中，法院对房屋是属于夫妻共同财产还是个人财产并不加以表述。此外，即使在认定为个人财产的判决中，对于认定标准的表述也并不一致。如有判决表述为：诉争房屋系一方婚前购买，属其个人财产;另有判决表述为：诉争房屋系一方婚前合同签订、支付首付款并办理贷款，认定为一方个人财产。由此产生的问题是，认定为是一方个人财产的具体标准是什么?是需要签订合同、支付首付款、贷款办理这些程序部分具备即可还是全部兼备，并不明确。
实务中，各地法院对此出台的指导性意见也存在较大差异。如上海市高院就是以房屋产权登记为判断标准，并不考虑是否在婚姻关系存续期间取得，只要房屋产权登记在一方名下，原则上都认定为一方的个人财产。即便另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，也仍然以登记为标准，登记在一方名下的都是个人财产;江苏省高院采取的标准是将房屋产权取得时间与婚姻关系缔结相联系。房屋产权婚后取得的，该房产为夫妻共同财产，婚前取得的，则为登记一方的个人财产。
在房屋权属认定不统一的情形下，关于房屋的增值利益，也存在很多问题：第一，关于房屋增值利益的法律性质：司法实践中有判决将增值利益认定为夫妻共同财产、有判决认定为一方的个人财产、还有判决没有确认其法律性质;第二，关于房屋增值利益处理：在认定诉争房屋属于个人财产的情形下，在有的案件中，法院认定在双方夫妻关系存续期间共同偿还的贷款及其相应增值的部分应为夫妻共同财产，予以分割;在有的案件中，法院认定双方婚后共同还贷支付的款项，应由一方对另一方进行补偿;还有的案件中，对于共同还贷部分，只判决归还本金，对于对应增值利益的主张，未予支持。在认定诉争房屋属于夫妻共同财产的情形下，有判决考虑共同还贷支付的款项及对应财产增值，根据照顾子女和女方权益原则判决一方给另外一方补偿;另有判决则对于房屋的增值利益平均分割，未考虑当事人的具体出资情况。
(二)问题的分析
1、立法层面原因
婚前按揭房屋的权属性质目前在我国目前法律层面上尚属空白。我国婚姻法第十七条和十八条虽然对夫妻共同财产和一方个人财产进行了区分，但限于立法技术，均采取列举加概括的方式予以规定。第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。“所得”针对简单商品社会下的财物而言，容易操作。但是，按揭房屋作为新型商品，显然不在婚姻法颁布之初所能预料的范畴。由于婚前按揭房屋涉及房屋买卖合同的签订、首付款的支付、按揭贷款办理、房屋产权证书取得等多个环节，购房的款项中有一方个人出资还有夫妻共同还贷，相关法律关系横跨婚前婚后，整个环节涉及多种行为，首付款的交款行为是所得的根据，还是入住是所得的根据，还是取得房产证是所得的根据，没有明确的规定。婚姻法解释三第十条主要针对此类房屋，但对于房屋权属这一基础性问题却采取了回避的态度，没有从根本上解决问题。按照该条规定，婚前按揭房屋在离婚时由双方协议处理。无法达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该规定虽然提供了一个分割房屋时的原则，为解决执法统一起到积极作用。但是，由于该条对房屋权属认定没有涉及，且婚后双方共同还贷的部分一旦超过个人首付部分，适用婚姻法解释三第十条产生的不公平与法官良心发生冲突时，法官会本能回避该条的适用，进而司法不统一的问题依然存在。
2、司法理论层面原因
法律上的不明确导致司法理论上对此类房屋权属认定有较大分歧。概括起来，目前主要有个人财产说、共同财产说以及混合说三种理论。
根据个人财产说，房屋属于登记一方的个人财产，离婚时尚未归还的贷款为购房一方的个人债务。主要的理由是离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
根据共同财产说，我国《物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。所以，不管购房人签订购房合同或按揭贷款的时间如何，房屋的产权只能以房屋登记簿和取得的时间为准来进行判断，而不应考虑其他的因素，否则房产登记就会失去其物权公示的意义。另外，财产所有权的取得如果都要以引起其变动的原因来判断的话，那么在婚后取得的财产中(比如工资、奖金、知识产权等)有相当一部分都是由婚前一方的个人劳动所引起，这些财产是否也是一方的个人财产?答案显然是否定的。
根据混合说，此类房屋实际上是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平。一方用婚前财产支付了首付款或者偿还了部分银行贷款，这部分财产属于婚前财产，并不因婚姻关系的缔结而消灭，也不因婚姻关系的缔结而转化为夫妻共同财产，按照婚姻法关于婚前财产归个人的规定，应该予以确认和保护。婚后取得的房屋所有权的价值中，含有按揭贷款一方的婚前财产。另一方面，买受人婚前支付的首付款或者偿还的银行贷款，只是房屋所有权价值的一部分，而婚后夫妻用共同财产偿还的银行贷款，也凝结在房屋所有权的原始价值之中，从而构成了房屋所有权价值的另一方面[8]。
以上三种理论中，个人财产说认为应当注重对个人财产的保护，并从债权自然转化的角度进行了阐述，具有一定的合理性，但物权设立登记制度在此不予适用的正当性难以让人信服。同时，虽然离婚诉讼只是夫妻双方之间的争议，但对房屋权属定性的结论却可能涉及到第三方的利益，仅将研究局限在夫妻之间过于理想化。共同财产说将物权法上的物权登记适用到婚姻法中夫妻共同财产所得认定上，实现了婚姻法和物权法之间的衔接，避免了二者适用上的冲突，但容易引发的争议在于放大了不动产权利证书的取得时间对于房屋权属的影响，易发生显失公平的现象，特别是对于产权登记一方的利益保护不够。混合说从房屋资金来源的角度将个人财产与夫妻共同财产严格区分，对于权属分析具有积极的意义，但是混合体并不是一个法律上的概念，在现行法律框架内，对其本身如何准确界定即是一个问题。
由于房屋权属界定上存在着较大的分歧，在关于此类房屋增值利益的性质认定及分割问题上，司法理论上也存在个人财产说、共同财产说及合理补偿说三种观点。个人财产说认为，在婚前按揭房屋属于夫妻一方个人财产时，房屋的增值部分属于夫妻个人财产，离婚时不应参与分割，应当归房屋所有人个人所有。因为房屋增值分为主动增值和被动增值，主动增值属于夫妻共同财产应当予以分割，被动增值属于夫妻个人财产不予分割。按揭房屋的增值是由于市场变化所致并不存在共同经营共同努力的情况所以应当属于被动增值不予分割。
共同财产说认为，增值利益应当属于夫妻共同财产，由夫妻双方享有并予以分割。该观点认为，根据婚姻法解释二规定，“一方以个人财产投资取得的收益”属于“其他应当归共同所有的财产”，由于房屋本身的特点使其往往具有投资和消费的双重属性，二者一般难以区分，所以将购买抵押贷款房屋的行为视为一种投资行为，将投资性房产的增值部分认定为夫妻共同财产应当予以平均分割。这符合公平正义理念，也符合另外一方在缔结婚姻和共同还贷时对信赖利益的期待。
合理补偿说在基于房屋属于夫妻一方婚前个人财产的基础上认为，房屋的增值不是孳息也不属于投资性收益，是由于市场变化，国家宏观调控等政策性原因造成的，应当属于夫妻一方的个人财产由房屋所有权人享有。但是在婚后另一方参与了共同还贷对房屋的增值保值作出了一定的贡献，因此夫妻婚姻关系解除时，对于房屋的增值部分应当由房屋所有权人对另一方配偶予以合理补偿。
个人财产说与合理补偿说在界定房屋的权属性质为个人财产的基础上，结合增值利益的产生原因对分割原则进行了阐述，二者的区别在于个人财产说不考虑共同还贷的增值，合理补偿说则从平衡夫妻双方利益的角度予以了考虑，就此而言，个人财产说过于僵化，合理补偿说更加符合情理，在实务中更具可操作性。共同财产说认为应当秉持公平正义保护配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其认为增值利益属于投资性收益并不准确，而且完全平均分割漠视了一方婚前个人出资的增值，也并不是真正意义上的公平。
(三)问题的解决
婚前按揭房屋及其增值利益的权属认定、分割原则等所涉问题应当在逻辑统一的基础上，综合予以分析。房屋权属的确定是前提，直接关系到房屋增值利益的归属等问题判断，必须首先对权属作出清晰的界定，并以此为基础，合理进行分割。房屋权属认定应当把握的原则：一是具有法律上的依据，二是便于实务中的操作。以此为指导，我们认为，以房屋物权取得时间和购房财产来源为标准，将婚前按揭购买，婚后共同还贷，产权婚后登记在婚前购买一方名下的房产认定为夫妻共同财产更加合理。
我国物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。婚前按揭房屋作为不动产，其物权设立应当遵循物权法的规定，只有完成了不动产登记，权利人才由债权实现了物权，取得了真正物权上的权利，而这是确定权属性质的前提。在此基础上，才能进一步确定是夫妻共同财产还是个人财产。一般认为，我国婚姻法确立的是婚后所得财产共同制，即只要是婚姻关系缔结后取得的财产，推定为属于夫妻共同财产。对于婚后进行产权登记取得物权的房屋(实务中往往以取得产权证为准)，属于夫妻共同财产。一方无需通过变更登记，即成为另一方婚后取得的房屋的共有权人，这是婚姻法适用效力的体现。婚姻法第18条规定婚后所得归夫妻共同所有隐含的内容是夫妻双方基于身份关系的缔结，在共同生活中取得的财产凝结了双方共同的劳动和努力，即使劳动和创造的方式不同。婚前按揭房屋在婚后由夫妻双方用共同财产还贷，体现了夫妻双方的协力，另外一方对房屋的取得做出了贡献，因此将房产认定为夫妻共同财产在实质上亦是合理的。房屋属于夫妻共同财产是基于婚后取得权属证明以及房屋中凝结了夫妻共同劳动。至于一方劳动或夫妻共同劳动在其中所占的比重则不是权属认定时考虑的问题，而应在分割时予以考虑。
权属认定是基础，但问题的核心却是分割。最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条规定：夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、?%9
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